Como sao tributadas as mais-valias imobiliarias em Portugal?

Para residentes em Portugal, apenas 50% do ganho líquido (valor de venda menos valor de aquisicao atualizado pelo coeficiente de desvalorizacao da moeda e despesas comprovadas) e englobado nos rendimentos e tributado as taxas progressivas de IRS.

Como funciona a isencao de mais-valias por reinvestimento?

O ganho obtido com a venda de imovel destinado a habitacao propria e permanente esta isento de IRS caso o valor de realizacao seja reinvestido na compra, ampliacao ou construcao de nova habitacao propria permanente entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores.

Quais as despesas dedutíveis para reduzir as mais-valias?

Podem ser deduzidos os custos com mediacao imobiliaria (comissao de agencia), certificado energetico, IMT e Imposto de Selo pagos na compra, e obras de beneficiacao realizadas nos ultimos 12 anos.

Como se aplica o coeficiente de desvalorizacao da moeda?

A Autoridade Tributaria publica anualmente coeficientes monetarios que atualizam o valor de compra original, desde que tenham decorrido mais de 24 meses entre a aquisicao e a alienacao do imovel.

Como sao tributadas as mais-valias imobiliarias de nao residentes?

Apos harmonizacao com o direito europeu, os nao residentes sao tributados em moldes semelhantes aos residentes, incidindo IRS sobre 50% da mais-valia as taxas gerais progressivas.

Codigo do IRS (Art.º 10.º & 43.º) Atualizado

Simulador Mais-Valias Imobiliarias 2025 🇵🇹

Calcule o IRS sobre o lucro da venda da sua casa em Portugal. Inclui a regra de tributacao de apenas 50% da mais-valia para residentes, correcao monetaria pelo ano de compra, deducao de comissões/obras e isencao total por reinvestimento em HPP.

Dados da Aquisicao e da Venda

Valor de Venda do Imovel (€)

€

Valor de realizacao acordado na escritura publica

Valor de Compra Original (€)

€

Valor que constava na escritura quando comprou a casa

Ano em que Comprou o Imovel Atualiza o preco de compra pelo coeficiente de desvalorizacao da moeda

Encargos com a Compra e Venda (€)

€

Comissao imobiliaria (ex: 5% + IVA = 19.680 €), IMT original, escritura e registo

Obras de Melhoria nos Últimos 12 Anos (€)

€

Obras de valorizacao comprovadas com faturas com NIF

Vai Reinvestir noutra Habitacao Propria Permanente (HPP)?

Valor a Reinvestir na Nova Casa (€)

€

Reinvestimento efetuado entre 24 meses antes e 36 meses apos a venda

Escalao Marginal de IRS do Seu Agregado

Apuramento das Mais-Valias e Imposto

Estimativa de IRS a Pagar sobre a Mais-Valia

€10.710,35

Mais-Valia Líquida: 60.340,00 €

Valor de Aquisicao Atualizado (com Coeficiente): 225.000,00 €

Total de Despesas e Obras Abatidas: -34.680,00 €

Mais-Valia Bruta Real Apurada: 60.340,00 €

Parcela Sujeita a IRS (Regra dos 50%): 30.170,00 €

Percentagem Isenta por Reinvestimento: 0,0%

Taxa Marginal de IRS Aplicada: 35,5%

💡 Dica de Isencao por Reinvestimento

Se reinvestir os 320.000 € da venda na compra de uma nova Habitacao Propria e Permanente (no prazo de 36 meses), poupa 10.710 € e paga 0,00 € de IRS!

Regra Fiscal: O valor das mais-valias imobiliarias e englobado aos restantes rendimentos do ano no Modelo 3 de IRS. Apenas 50% do ganho de capital entra no calculo do imposto para residentes fiscais em Portugal.

Como Sao Calculadas as Mais-Valias Imobiliarias em Portugal

De acordo com o Codigo do IRS (CIRS), o calculo da mais-valia na transmissao onerosa de imoveis obedece a seguinte formula legal:

Mais-Valia = Valor de Venda - (Valor de Compra x Coeficiente de Desvalorizacao) - Despesas de Compra/Venda - Obras nos ultimos 12 anos

Regra dos 50% de Englobamento: Em Portugal, apenas metade (50%) do lucro líquido obtido com a venda do imovel esta sujeito a tributacao em IRS. Os restantes 50% estao totalmente livres de imposto.

Isencao por Reinvestimento em HPP: Para ficar isento de imposto, o imovel vendido tem de ser a sua Habitacao Propria e Permanente (HPP) e o valor de venda (amortizado de eventual emprestimo pendente) tem de ser reinvestido noutra HPP entre 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores a venda.

Deducao de Encargos: Pode deduzir o IMT e Imposto de Selo pagos na compra, comissao da imobiliaria (com fatura e IVA), certificado energetico, e custos com obras e remodelacões comprovadas realizadas nos ultimos 12 anos.

Perguntas Frequentes sobre Mais-Valias de Imoveis

Imoveis adquiridos antes de 1989 pagam mais-valias?

Nao. Os imoveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Codigo do IRS) beneficiam de regime transitorio de exclusao de tributacao. A venda tem de ser declarada no Anexo G1 do IRS, mas a mais-valia nao paga qualquer imposto.

Qual e o prazo para efetuar o reinvestimento?

O reinvestimento na aquisicao de nova habitacao propria e permanente pode ser feito ate 24 meses antes da venda do imovel anterior ou ate 36 meses apos a realizacao da venda.

E se eu vender uma casa de ferias ou de arrendamento?

Para habitacões secundarias ou de arrendamento, nao existe direito a isencao por reinvestimento. A mais-valia apurada e tributada em 50% no escalao de IRS do proprietario residente.

📊 Matriz de Reparticao Legal e Comparativa

Rubrica / Componente Estatutario	Valor Calculado
Resultado Principal / Total Estatutario	0,00 €

Engr. Muhammad Shahzad

Principal Financial Systems Architect & Statutory Compliance Specialist

Lead software and systems architect specializing in high-performance browser computing, algorithmic validation, financial models, and zero-telemetry client-side privacy architecture.

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